910.12 Avhendingslov – Krav til dokumentasjon av de fleste typer jobber på fast eiendom

Avhendingsloven:

Det er avhendingsloven som regulerer kjøp og salg av bolig. Denne ble innført i 1993. Stortinget vedtok 16. mai 2019 endringer i avhendingsloven som trådte i kraft 1. Januar 2022. Endringene innebærer blant annet at det for selger ikke lenger blir adgang til å fraskrive seg ansvar for mindre skjulte feil/mangler. Her er de viktigste endringene:

• Ikke lov til å selge bolig med forbeholdet «som den er».
• Egenandelsgrensen for å dekke kostnader ved mangler på boligen settes ned til 10 000 kroner. Selger må dekke beløp over dette. Tidligere var grensen på fem prosent av boligens verdi
• Det stilles strengere krav til takstmenns kompetanse og til utformingen av tilstandsrapporten
• Undersøkelsesplikten strammes inn. Kjøper kan ikke kreve erstatning for forhold som er beskrevet i tilstandsrapporten eller i annen dokumentasjon

Hva betyr dette for rørleggeren?

Avhendingsloven regulerer forhold mellom kjøper og selger ved salg eller kjøp av fast eiendom. Men dette betyr ikke at rørleggeren er uten ansvar. Rørleggeren må dokumentere arbeidet som er utført. Dersom rørleggeren dokumenterer jobbene sine vil dette gi tydelige signaler ovenfor kunden at bedriften er seriøs. 

Forenklet sagt: Følger du kravet til dokumentasjon i TEK 17 Kap. 4, vil du kunne være trygg på at du gjør det du skal ovenfor kunden.

Hva bør dokumenteres:

• At arbeidet som er utført faktureres.
• Foto av arbeidet (spesielt skjulte installasjoner)
• Dokumentasjon av produkter og overflater som skal rengjøres og vedlikeholdes
• Betjening og servicebehov for tekniske installasjoner
• Anvisninger for bruk av boligen

For små og enkle tiltak, hvor det er begrenset behov for formalisert vedlikehold og ettersyn, bortfaller kravet om FDV-dokumentasjon. Dette kan være arbeid som f.eks. skifte pakninger, stramme vannlåser, bytte perlator, etc. 

Konsekvenser for unnlatelse

Dersom ikke kunden kan dokumentere at arbeidet er utført av fagkyndig personell eller hvilke materialer som er brukt vil den som takserer kunne gi tilstandsgrad (Tg) 3 på utført arbeid. Dette selv om anlegget er helt nytt og uten synlige feil og mangler.

Graderinger fra Tg 0 til Tg 3:

• Tg 0: Ingen symptomer. Brukes for nye bygningsdeler som er dokumentert og uten slitasje og skader. I en boligsalgsrapport på en brukt bolig som er mer enn 5 år gammel vil du derfor ikke finne bygningsdeler med Tg 0.
• Tg 1: Svake symptomer. Brukes på bygningsdeler som er lite til normalt slitt og ellers i orden.
• Tg 2: Middels kraftige symptomer. Brukes på bygningsdeler hvor det er betydelig slitasje eller feil eller skader. For en kjøper vil Tg 2 ofte i praksis bety at utbedring bør gjøres innen rimelig tid, og at det derfor må regnes med kostnader i løpet av de nærmeste årene.
• Tg 3: Kraftige symptomer. Brukes på bygningsdeler som har så stor grad av funksjonssvikt eller skader at umiddelbar utbedring er å anbefale. 

Bruk Boligmappa dersom bedriften har systemer for dette

Rørentreprenørene Norge anbefaler bruken av boligmappa.no. I stedet for å samle alt i ringpermer, konvolutter og lignende, finnes det nå et system – Boligmappa – som helt gratis for boligeiere. Dette gjør det mulig å lagre alle relevante dokumenter som gjelder boligen, og som vil følge boligen, også i en salgsprosess. Informasjonen følger boligen – ikke eieren. Ny eier overtar enkelt tilgangen til Boligmappa, som er lagret trygt, elektronisk og administrert av Boligmappa AS.